De actualisatie van de grondexploitaties heeft plaatsgevonden voordat de coronacrisis Nederland bereikte. Naar verwachting zal er als gevolg van het (tijdelijk) stilvallen van een deel van de economie een recessie plaatsvinden. De omvang hiervan en de impact op de woningmarkt en nieuwbouw van bedrijven is op dit moment niet te overzien. Waarschijnlijk leidt dit er toe dat bedrijven minder snel tot aankoop van bedrijventerrein over gaan en er prijsdalingen plaats vinden op de woningmarkt (ook als gevolg van stijgende hypotheekrentes). Ook leidt het mogelijk tot vraaguitval naar woningen. Daarmee kunnen de grondopbrengsten in de grondexploitaties fors dalen en verslechteren de resultaten. Tevens vindt er op dit moment al vertraging in projecten plaats doordat de gewenste participatie moeilijk te organiseren is.
Op basis van een globale scenario-analyse is indicatief bepaald wat de mogelijke effecten voor het grondbedrijf zijn, wanneer de grondprijzen dalen en de afzet vertraagt (zie daarvoor het onderdeel ‘Scenarioanalyses marktrisico’s’ in deze paragraaf). Omdat de financiële consequenties fors kunnen zijn voor het grondbedrijf wordt voorgesteld om vooralsnog geen resultaat over het 2019 over te hevelen naar het concern. De komende periode zal de economische impact waarschijnlijk meer inzichtelijk worden en kunnen de consequenties voor het grondbedrijf ook beter bepaald worden. Bij de Programmabegroting 2021 kan een beter beeld geschetst worden en kan besloten worden of het resultaat benodigd is voor het grondbedrijf of dat (een deel van) het resultaat alsnog dit jaar overgeheveld kan worden naar concern.

Bij de Programmabegroting 2020 is, op basis van de destijds beschikbare informatie, rekening gehouden met de mogelijke negatieve consequenties als gevolg van de stikstofproblematiek door een reserve op te nemen van € 5 miljoen in het zachte weerstandsvermogen. De consequenties voor de bestaande gebiedsontwikkelingen (grondexploitaties) blijken uiteindelijk mee te zullen gaan vallen en beperkt tot problemen te leiden. Wel is in de actualisatie rekening gehouden met de ontstane vertraging in 2019 door de problematiek. De reserve is daarmee bij de Programmarekening niet (langer meer) opgenomen.
Ten aanzien van PFAS zijn voor de Almeerse projecten geen problemen meer. Daarmee is dit het risico voor de grondexploitaties vervallen. In 2019 is in overleg met de Omgevingsdienst Flevoland & Gooi en Vechtstreek een strategie bepaald. Voor de korte termijn was het noodzakelijk om per project een PFAS onderzoek uit te laten voeren om de grondtransporten zo spoedig mogelijk weer mogelijk te maken. Voor de lange termijn is er een grootschalig onderzoek uitgevoerd in de gehele provincie Flevoland, dit om de gemeten PFAS waarde toe te kunnen voegen op de bodemkwaliteitskaart.  Op 17 december 2019 is deze bodemkwaliteitskaart door de gemeente en provincie opnieuw vastgesteld. Op grond van deze bodemkwaliteitskaart kunnen nu de grondtransporten weer plaats vinden. Ook voor de gronden die in onze gecertificeerde depot liggen kunnen hiervan gebruik maken, het betreft immers grond afkomstig uit onze eigen projecten.

Eind 2019 is besloten om de tijdelijke vestiging van Vis-a-Vis in Kustzone Poort permanent te maken. Dit betekent dat de geprognosticeerde woningen op en rondom deze locatie, vanwege de geluidshinder niet langer gerealiseerd kunnen worden. De financiële consequenties als gevolg van dit besluit (€ 19 miljoen) zijn verwerkt in de grondexploitatie, waarmee het verwachte resultaat van de Grondexploitatie Kustzone Poort is verslechterd. Tevens heeft dit een negatief effect gehad op de winstneming over het jaar 2019.

Op 13 februari 2018 heeft het college ingestemd met het Uitvoeringsprogramma Almeersepoort, gevolgd door een positief raadsbesluit op 24 mei 2018. Eén van de onderdelen van de Almeersepoort is het deelgebied ‘kustzone Almeersepoort’, een verbindingszone tussen de Oostvaardersplassen en de Lepelaarplassen. Deze verbindingszone loopt parallel aan de Oostvaardersdijk en bevat een reeds aanwezige natte ecologische verbinding tussen het moeras van de Oostvaardersplassen en het Wilgenbos. Om de Kustzone Almeersepoort compleet te maken is in het Uitwerkingsplan Almeersepoort een nieuw gebied voorzien aan de noordkant van het gebied De Vaart IV-VI.
Almere heeft daarnaast de wettelijke verplichting boscompensatie toe te passen bij de ontwikkeling van nieuw stedelijk gebied. In het geval dat herplant plaatsvindt op een andere locatie is sprake van compensatie. Het gebied De Vaart IV heeft de voorkeur gekregen omdat het eigen gemeentelijke grond is en er geen grond voor aangekocht hoeft te worden. Tevens moet in dit gebied ca. 4 ha aan waterberging gevonden worden ten behoeve de toekomstige industriële ontwikkeling van De Vaart IV / VI (inclusief het gebied Groene Kadeweg). Onderzocht is in hoeverre deze twee opdrachten gecombineerd kunnen worden waardoor er ‘werk met werk gemaakt kan worden’ en er een aantrekkelijk overgangsgebied kan ontstaan naar de verbindingszone Oostvaarderplassen – Lepelaarsplassen. In totaal wordt daarmee circa 15 hectare van De Vaart IV (deze grond maakte onderdeel uit van de MVA-grondposities) ingezet voor deze ontwikkeling.
Als gevolg hiervan verslechtert het resultaat van de Grondexploitatie De Vaart IV, echter er valt een verliesvoorziening vrij bij de MVA-grondposities en er valt een reserve t.b.v. boscompensatie vrij in het weerstandsvermogen.

In een aantal ontwikkelgebieden (Nobelhorst, Stadstuinen, Kustzone Poort) moeten mogelijk meer (basis)scholen gerealiseerd worden dan bij de opgestelde ontwikkelplannen was voorzien. Vanuit Onderwijs zijn de leerling prognoses geactualiseerd wat leidt tot substantieel meer behoefte aan scholen in deze gebieden. Dit zal ten koste gaan van de woningbouw in deze gebieden, waardoor er 150 tot 250 woningen minder gebouwd kunnen worden en er minder grondopbrengsten te verwachten zijn. Naar verwachting gaat dit een negatief effect van circa € 10 miljoen betekenen. Aangezien nog niet bekend is waar en in welke mate deze scholen gerealiseerd moeten worden, is in het (zachte) weerstandsvermogen rekening gehouden met dit effect.

In 2019 heeft er een (externe) analyse plaatsgevonden naar de ramingen en bestedingen van de planontwikkelingskosten in de grondexploitaties. De algemene conclusie is dat het nog resterende POK-budget in de grondexploitaties onvoldoende is om alle activiteiten voor de resterende looptijd van de grondexploitaties te kunnen uitvoeren. De zogenaamde POK-scan op basis waarvan de planontwikkelingskosten worden geraamd, is op een aantal onderdelen bijgesteld. Dit heeft tot een herijking in de verschillende grondexploitaties geleid van het resterende POK-budget (Planontwikkelkosten)wat in totaal tot circa € 13 miljoen (nominaal) meer budget heeft geresulteerd.
In het weerstandsvermogen van het grondbedrijf was in het verleden al rekening gehouden met het feit dat de budgetten mogelijk onvoldoende zouden zijn. Deze reserve is nu met het daadwerkelijk ophogen van de budgetten in de grondexploitaties zelf, ‘vrijgevallen’, echter was dit niet voldoende om de totale meerkosten te dekken. Per saldo heeft er dus een verslechtering plaatsgevonden.

Bij de behandeling van het “Addendum ontwikkelingsplan Almere Hout-Noord” is een amendement voor 106 extra woningen aangenomen. De gevolgen van dit amendement zijn nu verwerkt. Conform het amendement zijn de financiële consequenties verwerkt met de segmenteringsbuffer voor sociale huurwoningen.

Recent heeft de raad het besluit genomen om meer sociale huurwoningen in de grondexploitaties te realiseren. Het raadbesluit is nu verwerkt, net als het  amendement Nobelhorst. De negatieve financiële consequenties voor de grondexploitaties als gevolg hiervan, zijn verrekend met de daarvoor gelabelde segmenteringsbuffer in het weerstandsvermogen. Daarmee resteert er nog circa € 3,6 miljoen in het weerstandsvermogen van de € 8 miljoen die in 2018 is gelabeld t.b.v. extra sociale huurwoningen.

Als gevolg van BBV-regelgeving is het niet (langer) toegestaan om in de grondexploitaties een aparte post ‘onvoorzien’ op te nemen. Deze post onvoorzien was opgenomen om onvoorziene kostenoverschrijdingen voor met name bouw- en woonrijp maken op te kunnen vangen. Bij het MPGA 2020 is de post onvoorzien daarom uit de grondexploitaties gehaald. Dit leidt tot een positiever verwacht resultaat van de grondexploitaties. Een deel van dit resultaat zal worden toegevoegd als (risico)reserve in het weerstandsvermogen van het grondbedrijf om onvoorziene investeringskosten op te kunnen vangen.

De vraag naar grond voor bedrijventerreinen in het algemeen en voor de sector logistiek in het bijzonder is momenteel groot. Gezien de toenemende vraag naar grond is 36,7 ha MVA-gronden (uitgeefbaar) bij Stichtsekant toegevoegd aan de grondexploitatie. Hierdoor valt de eerder getroffen financiële verliesvoorziening op deze gronden vrij. Aangezien er daarmee circa 115 hectare bedrijventerrein ‘in exploitatie’ is en dit substantieel meer is dan wat de langjarige behoefte lijkt (obv eerder opgestelde marktprognoses) wordt een deel van deze vrijgevallen middelen gereserveerd in de reserves van het grondbedrijf. Mocht de komende jaren de verkoop toch tegenvallen, leidt dit daarmee niet direct tot nieuw te treffen verliesvoorzieningen.

Bij de Programmabegroting 2020 was reeds aangekondigd dat de te openen grondexploitatie Voortuin tot een negatief saldo zou leiden en deze op korte termijn ter besluitvorming aan de raad zou worden voorgelegd. Daarom was in het weerstandsvermogen van het grondbedrijf al rekening gehouden met een (aanvullend) negatief saldo van € 4,5 miljoen De besluitvorming over de Voortuin heeft nog niet plaatsgevonden. Naar verwachting zal dit in het vierde kwartaal van 2020 plaatsvinden. Daarom blijft in het weerstandsvermogen rekening gehouden worden met dit aanvullend negatieve saldo.

De belangrijkste parameters worden in onderlinge samenhang doorgerekend op het geheel van alle grondexploitaties. Het gaat daarbij om scenario’s waarbij er lagere verkoopaantallen (minder vraag) worden gerealiseerd, de rentekosten stijgen en een lagere (of zelfs negatieve) opbrengstenontwikkeling. Er is onderscheid gemaakt in een ‘Voorzichtig scenario’ (zoals ieder jaar wordt doorgerekend) en 2 ‘Crisis-scenario’s’. Een economische crisis leidt tot minder vertrouwen, lagere leencapaciteit en minder verhuisbewegingen. Dit zal er waarschijnlijk ook toe leiden dat, ondanks de huidige behoefte aan woningen, er minder afzet is van grond voor woningbouw. Mensen komen tot andere afwegingen of zijn niet langer in staat om een woning te kopen / te huren. De ambities uit de concept-woonvisie in te realiseren woningen in de komende jaren, worden in die scenario’s niet gerealiseerd. De ‘woningmarkt’ bepaalt zelf voor een groot deel de behoefte aan woningbouw en daarmee het tempo in de woningbouwontwikkeling.

In het MPGA 2020 zijn de verwachte grondopbrengsten voor woningbouw voor 2021 en daarna al 10 tot 15% lager dan wat per woning in 2019 en 2020 gerealiseerd werd. Daarmee wordt er al rekening gehouden dat de hoog-conjuncturele prijzen niet over de hele looptijd van het MPGA te realiseren zijn. Echter als gevolg van Corona zal er naar verwachting plotseling een recessie ontstaan, waardoor de woningprijzen en daarmee de grondprijzen sterker kunnen dalen. De prijsontwikkeling zoals opgenomen in onderstaande tabel is daarmee ten op zichte van de al 10 tot 15% lagere prijzen van 2019 / 2020. In de twee crisis-scenario’s is er tevens rekening mee gehouden dat er extra kosten voor planontwikkeling nodig zijn, doordat de ontwikkelingen meer tijd kosten (minder efficiënt) en de organisatie niet zo snel afgeschaald kan worden.

In onderstaande tabel zijn de uitgangspunten uiteengezet:

De economische impact en effecten als gevolg van de coronacrisis zijn op dit moment niet te bepalen, daarom is middels 2 scenario’s een bandbreedte inzichtelijk gemaakt, waarbij scenario 2 een zeer negatief (zwart) maar niet onrealistisch scenario betreft. In dat scenario valt de grondverkoop terug naar het niveau dat ook tijdens de financiële crisis van 2010 werd gerealiseerd. Ook vindt er een daling van de woningprijzen en daarmee een daling van de grondprijzen plaats.

Per scenario is weergegeven wat de te treffen verliesvoorziening is door het grondbedrijf als gevolg van het scenario. Deze bedraagt € 144 en € 238 miljoen en geeft daarmee een bandbreedte weer van het mogelijke effect. Dit zijn aanzienlijke tekorten, maar moet in perspectief worden gezet t.o.v. de nog te realiseren omzet (grondverkopen) van meer dan € 1 miljard en kosten (investeringen) van ruim € 500 miljoen die de komende jaren nog gepleegd moeten worden conform het MPGA. Het financiële volume van het Almeerse grondbedrijf is aanzienlijk en daarmee zijn de consequenties van een crisis in absolute zin ook fors.

Een deel van deze tekorten zijn binnen het grondbedrijf op te vangen door de reeds eerder getroffen voorzieningen voor de verlieslatende grondexploitaties (€ 52 miljoen) en reserves binnen het weerstandsvermogen van het grondbedrijf (€ 26 miljoen uit de reserve ‘Winstreserveringen’ en ‘Voorzichtig scenario’). Daarnaast kunnen er indien (financieel) noodzakelijk, afwegingen worden gemaakt in de reeds vastgestelde ‘bestemmingen’ in het weerstandsvermogen of in de projecten zelf. Te denken valt aan lagere kwaliteit of komen tot een andere invulling van plannen. De opgenomen bedragen in de tabel geven een indicatie van mogelijke ‘besparingen’ die op deze wijze nog plaats kunnen vinden, wanneer het financieel noodzakelijk is en indien de raad daar mee instemt.

Het voorzichtige scenario kan door het grondbedrijf volledig opgevangen worden. Voor beide crisis-scenario’s geldt dat de financiële effecten niet volledig opgevangen kunnen worden binnen het grondbedrijf. Er resteert een aanzienlijk tekort. Omdat het grondbedrijf over 2019 een positief resultaat heeft gerealiseerd van € 32,2 miljoen, maar er de komende jaren mogelijk aanzienlijke verliezen zullen zijn, wordt voorgesteld om dat resultaat vooralsnog niet uit te keren aan het concern, maar te wachten tot de Programmabegroting. De periode tot de Programmabegroting zal gebruikt worden om te komen tot een meer uitgebreide analyse o.b.v. onderbouwde economische scenario’s naar de verwachte financiële impact. De komende periode zal waarschijnlijk ook meer bekend worden over de economische impact. Op basis daarvan kan bepaald worden in hoeverre (een deel van) het resultaat over 2019, alsnog in 2020 uitgekeerd kan worden aan het concern of dat dit in de reserves van het grondbedrijf dient te blijven.