Door de eerder genoemde bijstellingen in de grondexploitaties en maatregelen van het grondbedrijf is het weerstandsvermogen gewijzigd. In het MPGA 2020 worden de effecten en analyses op grondexploitatieniveau en per gebied gepresenteerd en ter vaststelling aan uw raad voorgelegd. In voorliggende paragraaf Grondbeleid van de Programmarekening 2019 wordt de hoofdlijn weergegeven.
In onderstaande tabel is de ontwikkeling van het beschikbaar vermogen (resultaat) van het grondbedrijf weergegeven per 31 december 2019.
bedragen x € 1 miljoen
| grondexploitaties | |
PB20 | PR19 | |
reeds gerealiseerd vermogen/harde buffer | 11,4 | 0,0 |
op termijn beschikbaar vermogen/zachte buffer | 35,6 | 11,2 |
totaal weerstandsvermogen (Hard + Zacht) | 47,0 | 11,2 |
Omdat het resultaat over 2019 niet wordt afgedragen aan het concern, maar voorlopig wordt toegevoegd aan de reserves van het grondbedrijf t.b.v. de effecten van de coronacrisis is er (vooralsnog) geen vrij beschikbaar resultaat over 2019. Het zachte vermogen (de potentiële winst in de komende jaren) bedraagt € 11,2 miljoen. De genoemde saldi zijn na aftrek van risico’s en toekomstige bestemmingen en betreffen dus de vrije ruimte binnen het weerstandsvermogen van het grondbedrijf. .
De financiële effecten op het weerstandsvermogen van het grondbedrijf zijn exclusief de mutaties in het resultaat en de risico’s van de grondexploitatie Floriade Stadswijk. Deze worden in de paragraaf Floriade van de jaarrekening verantwoord.
Gerealiseerd vermogen / harde reserve
In de onderstaand tabel is de stand van de reserve weerstandsvermogen weergegeven, inclusief de benodigde reserveringen en bestemmingen. Daarbij zijn de resultaten (PR 219) afgezet tegen de prognoses van de programmabegroting 2020:
bedragen x € 1 miljoen
| PB20 | PR19 |
stand 31-12-2018 | 104,6 | 104,6 |
afdracht programmarekening 2018 | -20,6 | -20,6 |
reguliere mutaties (zwerfvuil, en reserve FIO) | 0,2 | 0,5 |
diverse verrekening (evenement strand, Archillespad, btw Nobelhorst) | -0,1 | |
mutaties voorzieningen negatieve grexen en MVA gronden | 18,8 | 19,4 |
Tussentijdse winstneming 2019 uit grondexploitaties | 2,1 | |
afsluiting VP/OG | 0,7 | |
subtotaal stand reserve 31-12-2019 | 103,0 | 106,6 |
eerder vastgestelde bestemmingen (POK, VTU, organisatie, boscompensatie, etc,) | -55,2 | -49,1 |
Reserve tbv markt-en macro economische risico’s (voorzichtig scenario) | -19,4 | -7,7 |
Reserve tbv specifieke risico’s negatieve grexen | -2,7 | -3,3 |
Reserve tbv toekomstig te betalen Vpb | -9,8 | -9,8 |
Reserve aanvullend negatief saldo grondexploitatie Voortuin | -4,5 | -4,5 |
vrij beschikbaar zonder coronacrisis | 11,4 | 32,2 |
reserve tbv effecten coronacrisis | 0,0 | -32,2 |
vrij beschikbaar en af te dragen aan concern | 11,4 | 0,0 |
De belangrijkste mutaties worden hieronder toegelicht.
Afdracht programmarekening 2018
Bij de Programmarekening 2020 is besloten tot een afdracht van € 20,6 miljoen aan het meerjarenperspectief van de gemeente. Dit betreft de positieve stand van het harde vermogen bij de programmarekening 2018.
Reguliere mutaties
In het weerstandsvermogen staan budgetten voor verplichtingen van het grondbedrijf die niet in de grondexploitaties kunnen worden verwerkt. Dit betreft de afgesproken bijdrage voor zwerfvuil/dumpingen en de terugboeking uit de reserve t.b.v. het Fonds initiële ontwikkeling (FIO) naar het weerstandsvermogen door wijziging van BBV-regelgeving. Per saldo is in 2019 € 0,5 miljoen ontvangen.
Diverse verrekeningen
Het betreft hier de verrekening met de MIPA aangaande de kosten van de aanleg van de Achillesstraat, de bijdrage aan de plankosten voor het evenementenstrand en de compensatie van btw verlies bij de realisatie van een tijdelijke school in Nobelhorst. Dee mutaties vormen samen per saldo een besteding van € 0,1 miljoen.
Mutaties voorzieningen negatieve grondexploitaties
De totale voorziening van de negatieve grondexploitaties is ten opzichte van de programmarekening 2018 per saldo niet gewijzigd. Per grondexploitatie is er wel sprake van wijzigingen. De belangrijkst mutatie betreft de Vaart IV/VI. De toename van het negatieve verwachte resultaat en daarmee de voorziening is grotendeels veroorzaakt door in exploitatie nemen van MVA-gronden ten behoeve boscompensatie. Daar tegenover staat een vrijval van een deel van de voorziening bij de MVA-gronden voor de Vaart IV/VI. De grondexploitaties van Europakwartier West en Cascadepark West zijn verbeterd, door hogere verwachte grondopbrengsten. In onderstaande tabel worden de ontwikkelingen per voorziening (op eindwaarde) weergegeven.
bedragen x € 1 miljoen
grondexploitaties | PR 2018 | PR 2019 |
2.P.2 Fanny Blankers-Koen Park | 4,9 | 5,2 |
Almere Buiten Centrum | 0,1 | 0,6 |
Europa kwartier West | 13,9 | 11,5 |
Cascadepark West | 12,1 | 10,8 |
Hogekant | 11,8 | 11,3 |
Lagekant | 5,2 | 4,9 |
Stadstuinen Poort | 0,5 | 0,0 |
De Vaart IV/VI | 0,6 | 4,9 |
VP/OG | 2,2 | 2,6 |
restpercelen | 0,5 | 0,0 |
totaal | 51,8 | 51,8 |
Mutaties voorziening MVA gronden
De verliesvoorziening voor MVA-gronden is verlaagd met € 19,4 miljoen. Deze mutatie is met name het gevolg van het in exploitatie nemen van gronden bij Stichtsekant en De Vaart IV/VI. De mutaties zijn hieronder weergegeven.
bedragen x € 1 miljoen
voorzieningen MVA gronden | PR 2018 | PR 2019 |
MVA Landbouw waarde | ||
Overgooi | 43,0 | 43,0 |
Stichtsekant | 25,6 | 9,1 |
Twentsekant | 35,9 | 35,4 |
De Vaart IV/VI | 8,5 | 6,1 |
Nobelhorst | 1,3 | 1,3 |
Voortuin | 8,0 | 8,0 |
Pampushout II | 8,5 | 8,5 |
totaal | 130,8 | 111,4 |
Winstneming en afsluiting 2019
De winstneming voor het jaar 2019 vindt plaats conform de door de BBV vastgestelde systematiek. Over 2019 kan er uit een aantal grondexploitaties voor circa € 9 miljoen winst genomen worden. Door verslechtering van het grexresultaat (o.a. Kustzone Poort) dan wel een hoger risicoprofiel in een aantal grondexploitaties, moeten eerder genomen winsten terug worden geboekt. Dit bedraagt in totaal € 7 miljoen. Per saldo kan er daarom € 2,1 miljoen winst worden genomen.
Daarnaast zijn diverse afgeronde kleine deelgebieden in de grondexploitaties ‘Verspreide percelen’ en ‘Openbare gebieden’ afgesloten. Per saldo levert dit een positief resultaat van € 0,7 miljoen.
Eerder vastgestelde bestemmingen
In het weerstandsvermogen staan bestemmingen voor verplichtingen van het grondbedrijf die niet in de grondexploitaties kunnen worden verwerkt. De specificatie van deze € 49,1 miljoen is als volgt:
bedragen x € 1 miljoen
| PB 2019 | PR 2018 |
Reservering gerealiseerde winst tbv verschil raadskader winstneming en bbv | -25,8 | -18,1 |
Reservering t.b.v. risico aantal hectares bedrijventerrein in exploitatie (Stichtsekant) | -14,3 | -20,5 |
Boscompensatie | -1,6 | 0,0 |
Stelpost planontwikkelingskosten & V&T | -3,1 | 0,0 |
Plankosten evenementen strand | -0,5 | 0,0 |
Reservering t.b.v. risico onrendabel parkeren stadsdeel Poort | -8,2 | -8,2 |
Informatiecentrum Poort | -0,5 | -0,5 |
Stelpost parkmanagement Lagekant | -0,4 | -0,4 |
Dumping, afval & tijdelijk maatregelen | -1,2 | -0,9 |
Bijdrage investering fietspad Archilles pad | 0,4 | 0,0 |
Reservering tbv verwerving Nobelhorst/Twentsekant | 0,0 | -0,5 |
-55,2 | -49,1 |
De belangrijke mutaties zijn:
- Winstreservering: Op basis van het huidige raadskader t.a.v. winstneming wordt niet alle winst uit de grondexploitaties die conform de BBV genomen mag worden, daadwerkelijk uitgekeerd. Pas wanneer meer dan 50% van de opbrengsten in een grex zijn gerealiseerd, wordt daadwerkelijk winst als gerealiseerd beschouwd. Per saldo kan er t.o.v. de verwachting bij de PB 2020 circa € 7,5 miljoen uit de reserve vrijvallen. Dit komt doordat bij de grondexploitaties De Laren en Vogelhorst de 50% is bereikt en er daarmee o.b.v. het raadskader winst mag vrijvallen.
- Reservering vrijval voorziening Stichtsekant: Door het in exploitatie nemen van MVA gronden van Stichtsekant ontstaat vrijval van verliesvoorzieningen. Een deel van de vrijval wordt gereserveerd t.b.v. het afzetrisico voor het relatief ruime aanbod aan grond t.b.v. bedrijventerreinen in Stichtsekant. Uitgangspunt voor deze reserve is dat op basis van externe onderzoeksrapporten er een langjarige afzet wordt voorzien van circa 70 hectare in 10 jaar tijd. Per 1-1-2020 bedraagt het aantal uitgeefbare voorraad bedrijventerreinen 113 ha. Er is sprake van een ‘overmaat’ aan gronden van 43 ha. Voor deze overmaat is een reserve in het weerstandsvermogen gevormd, indien blijkt dat deze gronden niet tijdig afgezet kunnen worden en er wederom een verliesvoorziening getroffen moet worden.
- Overige mutaties: De reservering voor Boscompensatie is door de realisatie van Bos op De Vaart niet langer nodig. Het financieel effect is verwerkt in het MPGA en daarmee kan deze reservering vrijvallen. Ook de reserveringen t.b.v. mogelijk hogere POK & VTU kosten komen te vervallen, doordat in de grondexploitaties de budgetten zijn bijgesteld.
- Reservering verwerving Nobelhorst/Twentsekant: In 2019 zijn gronden voor Nobelhorst verworven. Een klein deel daarvan behoort toe aan Twentsekant, maar is financieel verwerkt in de Grondexploitatie Nobelhorst vooruitlopend op de totale verwervingsafspraak in 2020 voor de resterende gronden. Na deze totale verwervingsafspraak kan de toedeling van kosten aan de deelexploitaties ordentelijke plaatsvinden. Via het weerstandsvermogen is nu rekening gehouden met deze correctie op de reeds verworven gronden.
Reserve ten behoeve van markt- en macro economische risico's
De reserve t.b.v. de financiële consequenties van het ‘voorzichtige scenario’ is berekend op basis van eerder genoemde uitgangspunten (lagere afzet, hogere rente en lagere opbrengststijging). De noodzakelijk reserve is afgenomen met € 11,7 miljoen. Dit komt doordat de reserve in het ‘harde weerstandsvermogen’ alleen van toepassing is op grondexploitaties met een negatief saldo. Per 1-1-2020 kent Stadstuinen een positief GREX-resultaat, waarmee er in het harde weerstandsvermogen ook niet langer rekening wordt gehouden met de negatieve effecten van het voorzichtige scenario. Dit is nu onderdeel van het ‘zachte weerstandsvermogen’.
Reserve ten behoeve van specifieke risico's negatieve grexen
De risico’s zijn geactualiseerd. De risico’s voor de negatieve grondexploitaties bedragen op eindwaarde € 3,3 miljoen. Dit is een kleine verhoging ten opzichte van de stand bij de programmabegroting 2020. Een aantal relatief kleine risico’s zijn toegevoegd waaronder het afzetrisico van een aantal bijzondere uitgiftes (waterwoningen en onrendabele top parkeren).
Reserve tbv effecten coronacrisis
Op basis van de in deze paragraaf grondbeleid al toegelichte crisisscenario’s wordt het resultaat van het grondbedrijf over 2019 vooralsnog volledig toegevoegd aan de reserves van het grondbedrijf t.b.v. de mogelijke financiële effecten van de coronacrisis.
Zachte buffer
De zachte buffer is het nog te realiseren vermogen uit de positieve grondexploitaties. Jaarlijks wordt op grond van de winstnemingsmethodiek een deel van het positieve resultaat genomen en daarmee betrokken bij het gerealiseerde (harde) vermogen. Tegelijk zijn er ook nog risico’s of te verwachten algemene kosten (zoals te betalen vennootschapsbelasting (vpb)) die niet in de grondexploitaties zijn opgenomen. De mutaties van de zachte buffer zijn weergegeven in de onderstaande tabel.
bedragen x € 1 miljoen
| PB 2020 | PR 2019 |
stand nog te realiseren vermogen 01-01-2020 | 233 | 212 |
winstuitname 2019 | pm | -2,1 |
eerder vastgestelde bestemmingen | -35,1 | -15,1 |
reservering financieringsrisico IBBA | -4,0 | |
op termijn beschikbaar voor risico’s en afdrachten | 197,9 | 190,7 |
aftrek risico’s en algemene kosten | ||
specifieke risico’s in positieve grexen | -108,7 | -113,8 |
markt- en macro economische risico’s | -30,5 | -37,6 |
negatieve gevolgen stikstof | -5,0 | 0,0 |
financieel effect onzekerheid onderwijshuisvesting | 0,0 | -10,0 |
reserve te betalen vennootschapsbelasting | -18,1 | -18,1 |
subtotaal op termijn beschikbaar/zachte buffer | 35,6 | 11,2 |
Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties in het MPGA 2020 is er een toekomstig te verwachten resultaat voor de positieve grondexploitaties van € 211,9 miljoen. Dit ligt lager dan bij de Programmabegroting 2020 was voorzien. In het MPGA 2020 worden de mutaties toegelicht. Belangrijkste oorzaak van de financiële verslechtering betreft de verwerking van de permanente vestiging van Vis a Vis. Na aftrek van de winstneming 2019 en de benodigde reserveringen/stelposten is het verwachte op termijn beschikbare vermogen nog € 11,2 miljoen.
De belangrijkste mutaties worden hier onder toegelicht.
Eerder vastgestelde bestemmingen
Het benodigde vermogen is afgenomen ten opzichte van de stand bij programmabegroting 2020 met € 20 miljoen. De mutaties zijn in de tabel hieronder weergegeven:
bedragen x € 1 miljoen
| PB 2020 | PR 2019 |
zwerfvuil, tijdelijke maatregelen | -1,6 | 0,0 |
stelpost specifieke grondprijzen | -1,6 | 0,0 |
stelpost plankosten | -15,4 | 0,0 |
Inzet stelpost segmentering / betaalbaarheid voor sociale huur | -5,0 | -3,6 |
Resterende stelpost segmentering / betaalbaarheid voor toekomstige gebieden | -10,0 | -10,0 |
stelpost duurzaamheid en exploitatiebijdrage Stichtsekant | -0,8 | -0,8 |
parkeren Voetnoot | -0,7 | -0,7 |
-35,1 | -15,1 |
De stelpost t.b.v zwerfvuil en tijdelijke maatregelen in de ontwikkelgebieden is komen te vervallen. De middelen in het harde weerstandsvermogen lijken vooralsnog voldoende om de komende jaren deze kosten te dragen.
Het wordt niet langer noodzakelijk geacht om rekening te houden met lagere ‘specifieke grondprijzen’ t.b.v. Stichtsekant. De grondopbrengsten die geraamd zijn in de grondexploitatie kunnen gerealiseerd worden. Daarmee kan deze post in het weerstandsvermogen komen te vervallen.
Bij de Programmabegroting 2020 was aangekondigd dat er meer budget voor planontwikkelingskosten nodig is. Het financiële effect was opgenomen in het weerstandsvermogen, omdat dit nog niet verwerkt was in de grondexploitaties zelf. Nu de plankosten in de grondexploitaties zelf zijn bijgesteld, kan deze stelpost volledig komen te vervallen.
Op basis van het onlangs genomen raadsbesluit (RV-03-2020) zijn de financiële consequenties van de extra sociale woningbouw verwerkt in de grondexploitaties. De stelpost in het weerstandsvermogen is op basis daarvan ook bijgesteld.
Specifieke risico’s in positieve grexen
De risico’s zijn verdeeld naar positieve en negatieve grondexploitaties. De risico’s voor de positieve grondexploitaties bedroegen bij de Programmabegroting 2020 op basis van eindwaarde € 108,7 miljoen. De risico’s zijn nu bij de programmarekening 2019 met circa € 5,2 miljoen toegenomen. De belangrijkste oorzaak hiervan is dat mogelijk de gewenste woningaantallen in Stadstuinen niet passen, zonder dat er gebouwde parkeeroplossingen dienen te worden gerealiseerd. Dit leidt mogelijk tot lagere grondopbrengsten. Daarnaast wordt het risico op lagere grondopbrengsten in Stranddorp (Kustzone Poort) hoger geacht. Ook in Nobelhorst is het risicoprofiel toegenomen doordat mogelijk de verwerving van grond hoger uitvalt.
Markt- en macro economische risico’s
Op basis van de geactualiseerde risicoberekening o.b.v. het ‘voorzichtige scenario’ is een bedrag van € 37,6 miljoen gereserveerd voor macro- en macro economische risico’s. Dit is circa € 7,1 miljoen hoger dan bij de programmabegroting 2020. De oorzaak hiervan is voornamelijk dat het risico voor Stadstuinen Poort per 1-1-2020 onderdeel uit maakt van het zachte weerstandsvermogen en niet langer van het harde weerstandsvermogen. .
Negatieve gevolgen stikstofdepositie
Bij de Programmabegroting 2020 was rekening gehouden met een mogelijk negatief financieel effect als gevolg van de stikstofproblematiek. De (financiële) effecten lijken mee te vallen en zijn, voor zover relevant, verwerkt in de grondexploitaties. Daarmee kan deze post voor stikstof komen te vervallen.
Financieel effect onzekerheid onderwijshuisvesting
Zoals in de paragraaf al aangegeven moeten er mogelijk in een aantal ontwikkelgebieden meer (basis)scholen gerealiseerd worden. In de door de raad eerder vastgestelde ontwikkelplannen is met deze extra scholen niet rekening gehouden. Als gevolg hiervan kunnen er minder woningen gerealiseerd worden en dit leidt tot lagere grondopbrengsten. Vooralsnog is middels het weerstandsvermogen rekening gehouden met dit negatieve financiële effect van indicatief € 10 miljoen.