Het grondbedrijf heeft in 2019, ondanks de stikstofproblematiek, een redelijk goed productiejaar gerealiseerd. Er is grond verkocht voor 1.145 woningen en circa 9,6 hectare bedrijventerrein. De omzet uit grondverkopen is daarmee op € 87,0 miljoen uitgekomen. Het af te dragen resultaat vanuit het grondbedrijf aan het concern bedraagt € 32,2 miljoen. Dit is een resultante van winstneming in 2019 bij grondexploitaties van € 2,8 miljoen, vrijval van voorzieningen (€ 29,4 miljoen) en bijstellingen in het benodigd weerstandsvermogen van het grondbedrijf als gevolg van actuele inzichten in het risicoprofiel. Dit was de situatie voordat de corona crisis in zijn volle omvang zichtbaar werd in Nederland.
Marktsituatie als gevolg van coronacrisis
Naar verwachting zal er als gevolg van het (tijdelijk) stilvallen van een deel van de economie een recessie plaatsvinden. Het centraal planbureau heeft hiervoor meerdere scenario’s gepubliceerd. De omvang hiervan en de impact op de woningmarkt en nieuwbouw van bedrijven is op dit moment lastig te overzien. Waarschijnlijk leidt dit er toe dat bedrijven minder snel tot aankoop van bedrijventerrein over gaan. Mogelijk ontstaan er ook prijsdalingen op de woningmarkt (bijvoorbeeld als gevolg van stijgende hypotheekrentes of afnemend consumentenvertrouwen) Daarmee kunnen de grondopbrengsten in de grondexploitaties fors dalen en verslechteren de resultaten.
Net als vorig jaar hebben we ook dit jaar een crisisscenario op gesteld. Groot verschil ten opzichte van vorig jaar is, dat de kans dat dit scenario realiteit wordt sterk is toegenomen. Op basis van dit scenario is indicatief bepaald wat de mogelijke effecten voor het grondbedrijf zijn, wanneer de grondprijzen dalen en de afzet vertraagt.
Op basis daarvan hebben we besloten om de mogelijke afdracht ad € 32,2 miljoen volledig te reserveren in de reserve van het grondbedrijf. Ten tijde van het opstellen van de begroting 2021 hebben we een beter zicht op de impact van de crisis, zowel voor het grondbedrijf als de algemene dienst. Op dat moment zullen we opnieuw kijken of en zo ja hoeveel afdracht er vanuit het grondbedrijf gewenst is.
Grondverkopen in 2019
Onderstaande tabel geeft een beeld van de grondverkopen over het afgelopen jaar:
ambitie | voorzichtig | realisatie | verschil | |
woningen (aantal) | 1.198 | 1.002 | 1.145 | -53 |
bedrijventerreinen (hectare) | 14 | 10 | 10 | -4 |
kantoor (m2 bvo) | 10.000 | 10.000 | 10.000 | 0 |
voorzieningen (m2) | 106.870 | 58.212 | 29.803 | -77.067 |
In 2019 zijn vanuit actieve grondexploitaties van de Gemeente Almere voor 1.145 woningen grond verkocht en dit ligt, ondanks de problematiek rondom stikstof, in lijn met de verwachting voor 2019 uit het meerjarenplan grondexploitatie Almere (MPGA) 2019. De grondverkopen waren wel lager dan 2018, waarin voor 1.600 woningen grond is verkocht.
Voor bedrijventerreinen is in 2019 10 hectare grond verkocht. Dit is lager dan de verwachting van 14 ha zoals deze in het MPGA 2019 was opgenomen. Oorzaak hiervan ligt wel in de stikstofproblematiek, waardoor transacties zijn opgeschoven tot na 31-12-2019. Belangrijkste daarin is de verkoop aan LIDL op Stichtsekant. Deze transactie zal echter op korte termijn wel doorgang vinden.
Ontwikkeling boekwaarde
Het is belangrijk dat de gemeente de boekwaarde van de grond terugverdient. Dit gebeurt door het verkopen van grond. In 2019 is voor € 92 miljoen aan opbrengsten gerealiseerd en zijn voor € 67 miljoen kosten gemaakt. Hierdoor is de totale bruto boekwaarde met € 25 miljoen gedaald.
Een deel van de MVA-gronden (gronden behorend tot de materiële vaste activa) is in 2019 in exploitatie genomen, waardoor de boekwaarde verschuift, maar voor de totale boekwaarde heeft dit geen effect. We moeten nog een boekwaarde terugverdienen van € 367 miljoen.
Ontwikkeling weerstandsvermogen
De ontwikkeling van het weerstandsvermogen van het grondbedrijf valt in twee onderdelen uiteen:
- het totale verdienpotentieel van de positieve grondexploitaties (zachte buffer).
- het reeds verdiende weerstandsvermogen (harde buffer).
Dit wordt in het MPGA per grondexploitatie in beeld gebracht. Hierbij geldt het wettelijke voorschrift dat voor grondexploitaties met een negatief resultaat geld opzij wordt gezet in een voorziening. Deze verliezen worden dus met hard geld afgedekt en dus in mindering gebracht op de harde buffer.
Het verdienpotentieel van het grondbedrijf: de zachte buffer
Bij de programmabegroting 2019 heeft de gemeente voor het laatst een inschatting gemaakt van de mogelijke opbrengst van het grondbedrijf. Destijds werd dit geraamd op € 198 miljoen. Bij deze jaarrekening daalt dit bedrag naar € 191 miljoen.
bedragen x € 1 miljoen
bedrag | |
begroting 2020 | 198 |
Verwachte winst lopende grondexploitaties | -21 |
Reservering voor diverse bestemmingen | 20 |
winstafdracht 2018 | -2 |
Reservering voor IbbA | -4 |
zacht vermogen jaarrekening 2019 | 191 |
Verwachte winst lopende grondexploitaties
Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties in het MPGA 2020 is er een toekomstig te verwachten resultaat voor de positieve grondexploitaties van € 211,9 miljoen. Dit ligt € 21 miljoen lager dan bij de Programmabegroting 2020 was voorzien. Belangrijkste oorzaak van de financiële verslechtering betreft de verwerking van de permanente vestiging van Vis á Vis.
Reservering voor diverse bestemmingen
Deze reserve is met € 20 miljoen verlaagd. Dit heeft vooral te maken met het feit dat de reservering voor extra plankosten, waartoe bij de begroting is besloten, kon vrijvallen, omdat deze kosten nu direct in de grondexploitaties zijn verwerkt.
Zacht vermogen jaarrekening
De winstverwachting voor de lopende grondexploitaties bedraagt € 190 miljoen. Uit dit bedrag moeten de volgende kosten worden afgedekt:
| PR 2019 |
op termijn beschikbaar voor risico’s en afdrachten | 191 |
Specifieke risico’s in positieve grexen | -114 |
Markt- en macro economische risico’s | -38 |
Financieel effect onzekerheid onderwijshuisvesting | -10 |
te betalen vennootschapsbelasting | -18 |
zachte buffer | 11 |
Reeds verdiend weerstandsvermogen (harde buffer)
Het gaat hier om de algemene reserve van het grondbedrijf. Alle winst van het grondbedrijf wordt in deze reserve gestort. We noemen deze reserve ook wel de harde buffer van het grondbedrijf. Binnen deze reserve zijn diverse bestemmingen. Het bedrag wat daarna resteert valt vrij ten gunste van de algemene dienst (ter dekking van de doelstellingen van het coalitieakkoord). De harde buffer stijgt ten opzichte van de begroting met € 3 miljoen:
bedragen x € 1 miljoen
bedrag | |
harde buffer begroting 2020 | 103 |
Winst afdracht en afsluitingen | 3 |
vrijval voorzieningen | 1 |
harde buffer jaarrekening 2019 | 106 |
Geoormerkte bedragen binnen de harde buffer
Onderstaande tabel geeft aan waarvoor we de middelen willen inzetten.
bedragen x € 1 miljoen
bedrag | |
harde buffer | 106 |
risico voorzichtig scenario | 8 |
risico te vroege winstneming | 18 |
risico negatieve grondexploitaties | 3 |
reservering vrijval voorziening Stichtse kant | 21 |
bestemming voor vennootschapsbelasting | 10 |
overige bestemmingen | 15 |
Totaal geoormerkt deel harde buffer | 74 |
vrije ruimte zonder corona crisis | 32 |
reserve ten behoeve van effect corona crisis | -32 |
Vrij beschikbaar en af te dragen aan concern | 0 |
Risico voorzichtig scenario
Binnen de grondexploitatie werken we met drie scenario's. Het ingerekende scenario van het MPGA is de basis.
Daarnaast hebben we een voorzichtig scenario. In dat scenario gaan we uit van circa 500 woningen minder afzet per jaar, 6 hectare minder afzet bedrijven per jaar, 0,5% hogere rente en 0,5% minder opbrengststijging. Als het voorzichtig scenario zich voordoet, moet er € 8 miljoen extra worden gereserveerd voor negatieve grondexploitaties.
Risico te vroege winstneming
Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft voor dat er al bij de eerste grondverkoop van een grondexploitatie winst moet worden genomen. Bij de start van een grondexploitatie zijn er echter nog veel onzekerheden. Dit betekent dat het risico bestaat dat deze winst na een jaar weer moet worden teruggedraaid. Om dit te voorkomen heeft de gemeenteraad bepaald dat we voor het eerst winst gaan afdragen aan de algemene middelen als 50% van de opbrengsten van een bepaalde grondexploitatie zijn gerealiseerd.
Risico negatieve grondexploitaties
De risico's van negatieve grondexploitaties moeten worden afgedekt met een harde reservering. De risico's worden nader toegelicht in de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing.
Reservering vrijval voorziening Stichtse Kant
Door het in exploitatie nemen van gronden van de Stichtsekant vallen er verliesvoorzieningen vrij. Doordat we deze grond in exploitatie nemen, ontstaat er een ‘overmaat’ aan gronden van 43 ha. Voor deze overmaat is een reserve in het weerstandsvermogen gevormd, indien blijkt dat deze gronden niet tijdig afgezet kunnen worden en er wederom een verliesvoorziening getroffen moet worden..
Reservering Vennootschapsbelasting
De gemeente moet vanaf 1 januari 2016 25% vennootschapsbelasting betalen over de winst van het grondbedrijf. We zijn reeds vanaf 1 januari 2015 in gesprek met de belastingdienst over de waardering van de grond per 1 januari 2016. Over die waarde hoeft namelijk geen belasting te worden betaald. We verwachten dat we in de loop van dit jaar helderheid gaan krijgen hoe hiermee moet worden omgegaan. Tot nu toe hebben we geen hard bedrag gereserveerd voor de vennootschapsbelasting. We gaan vanaf nu wel elk jaar € 4,9 miljoen reserveren. Op het moment dat er definitieve afspraken zijn met de belastingdienst, gaan we dit opnieuw bekijken. De totale reservering bedraagt nu € 10 miljoen.
Overige bestemmingen
Daarnaast zijn er nog diverse andere bestemmingen binnen het grondbedrijf. Voor een nadere toelichting verwijzen we naar de paragraaf grondbeleid.
Corona-crisis
Tenslotte is er ook nog een crisis scenario. In dat geval daalt de grondverkoop verder dan het voorzichtig scenario, is er tijdelijk sprake van een opbrengstdaling en een hogere kostenstijging. De financiële gevolgen van dit scenario worden ingeschat op een bandbreedte van € 56 miljoen tot € 120 miljoen. Gelet op dit risico reserveren we de volledige potentiële afdracht van € 32 miljoen binnen de harde buffer. Het resterende deel van het risico zal, als het zich voordoet, binnen de algemene reserve van de gemeente moeten worden afgedekt. Bij de begroting zullen we opnieuw een inschatting maken van de risico's. Dan weten we in elke geval meer dan nu en kunnen we beter inschatten wat de gevolgen zijn, zowel voor het grondbedrijf als voor de algemene dienst. Op dat moment zullen we een definitief standpunt innemen over de winstafdracht en de bestemming van deze middelen.